Eu já investi de tudo (ou quase tudo), desde fundos multimercados, fundos imobiliários, ações, terrenos, renda fixa como tesouro direto e poupança, imóveis em leilão, LCI, entre outros. Porém, hoje eu também invisto na aquisição de frações imobiliárias e esta modalidade vem ganhando muito espaço no meu portfólio de investimentos e de amigos e conhecidos, pois considero um ótimo retorno financeiro em relação ao risco.

Primeiramente, é investimento de baixo risco, pois é de cunho imobiliário e as frações das propriedades compartilhadas possuem escritura própria e assim podem ser revendidas a qualquer momento.

Com a queda da Taxa Selic em 2017 para 7% impactando negativamente na rentabilidade da renda fixa, fez-se necessária a busca por taxas um pouco mais atraentes.

A minha primeira aquisição de frações de propriedade compartilhada foi em 2017, em que adquiri 3 frações de um resort 5 estrelas aqui no Brasil e pude enxergar 3 maneiras de ganho:

1. Ganho com economia em Hospedagem

Na maioria dos casos, a aquisição de uma cota ou fração de uma propriedade compartilhada está atrelada a uma intercambiadora de férias, como a RCI, a que permite utilizar outros hotéis e resorts afiliados através da troca ou compra de semanas a preço de custo mesmo antes do seu empreendimento estar pronto.

Não é rentabilidade direta, mas é um custo que é poupado, logo... ganhar não ganha, mas deixa de gastar um dinheiro que já saíra do seu bolso : )

Vou dar o exemplo de uma hospedagem em Cancún no HardRock Hotel, comparando o custo da semana na Booking.com com a RCI através de uma propriedade compartilhada.

Semana na Booking.com

Semana na RCI

Como vocês podem ver a semana na RCI é de R$ 979,00 e a do booking.com é de R$ 13.344,00. Há apenas um detalhe, no booking.com o valor já está com All inclusive e na RCI você deve pagar a parte por este serviço.

Porém, o All inclusive é 118 dólares por dia por pessoa, o que sai uma média deR$ 375,00 reais por dia.

Multiplicando por pessoa e por dia, sairia 5250,00 reais o All inclusive. Somando ao preço da estadia com o serviço de tudo incluso, o custo total da hospedagem seria de R$ 6229,00.

Logo, apenas utilizando esse benefício de comprar semanas a preço de custo, a economia total seria 7115,00 reais! Duas viagens ano assim seriam 14230 de economia e por consequência uma “rentabilidade mensal” de R$ 1185,83!

2. Rentabilidade por diárias

Diária Altas é o que favorece muito positivamente a rentabilidade desse tipo de investimento. Uma diária de um resort no Brasil possui uma média de 810 reais o que traria uma rentabilidade bruta de até R$ 24.300,00 mensal.

Dificilmente alguém paga 24.300,00 reais para morar, porém, paga essa proporção para se hospedar uma semana em suas férias. Gasto em turismo é pontual e normalmente é generoso.

3. Valorização do patrimônio

Como é uma fração de uma propriedade e escriturada e individual, sua fração de uma propriedade compartilhada valoriza a cada ano.

Imóveis já tiveram valorização superior a 50% ao ano na última década, mas com o desacelerar da economia, pode se esperar uma valorização muito mais modesta, mas ainda sim considerável quando somada também a rentabilidade das diárias. Então, a valorização do seu patrimônio conta positivamente quando se espera um retorno financeiro positivo 😀.

Parcelamento da sua propriedade

As frações imobiliárias de propriedades compartilhadas normalmente têm uma boa flexibilidade de pagamento chegando a ter de 60 a 84 parcelas e muitas vezes até sem entrada.

Uma boa condição de pagamento é algo muito importante, pois não o fará descapitalizar de imediato e porque, com a entrega das chaves, o seu patrimônio passa a auto se pagar.

Vale notar que, até a entrega das obras, o reajuste das parcelas é pelo índice INCC (índice nacional de custos da construção). Após entrega das chaves ou o habite-se, a maioria das empresas comercializadoras passam adotar o índice IGPM (índice Geral de Preços ao Mercado) acrescida a uma taxa de juros entre 0,5 a 1 porcento ao mês.

Taxa de administração, Pool Hoteleiro e condomínio

Quando você compra uma fração de uma propriedade compartilhada, geralmente há uma administradora hoteleira que irá gerir o seu patrimônio para você. Para você alugar suas semanas, pode fazer de duas formas: alugar por conta própria ou deixar no pool hoteleiro da administradora.

Normalmente a taxa de administração é 20% quando se utiliza o serviço de locação da administradora, mas por um outro lado, você não tem qualquer preocupação e trabalho em alugar suas semanas.

A administradora normalmente aluga em sistema de pool hoteleiro, que divide o aluguel entre os locados e não locados, dando assim garantia de retorno financeiro locando ou não locando.
Ainda por cima, paga os rendimentos como dividendos gerando isenção no imposto de renda.

Final das contas acaba sendo mais cômodo deixar com a administração profissional.

O condomínio é um valor mensal que normalmente vai incluir todas as despesas do imóvel como energia, manutenção, troca de mobília, enxoval, TV acabo, entre outros.

Este valor é variado em relação ao empreendimento e deve ser descontado da rentabilidade bruta para chegar em uma rentabilidade líquida. 

Agora que você já sabe quais são as maneiras de ganho que se tem com uma propriedade compartilhada, vou mostrar um exemplo para você ver se faz sentido para você ou não.

Exemplo de Cálculo da Rentabilidade de uma Fração

Vou usar o exemplo de uma fração de um resort 5 estrelas do qual adquiri 1 semana na alta e 1 na altíssima temporada.

Média de Diárias de Alta/Altíssima temporada –R$ 850,00 para 4 pessoas
Semanas: 2 (14 dias)
Valor:R$ 66.000,00
Taxa de Ocupação: 90%
Condomínio Mensal: 290
Taxa de Administração: 20%

R$ 850,00 x 14 =R$ 11.900,00 
R$ 11.900,00 x 90% da taxa de ocupação :R$ 10.710,00

R$ 10.710,00 - 20% = 8568 – (290 x 12) =R$ 5088,00
R$ 5088,00/R$ 66.000,00 = 0,77% a.m. ou 9,25% a.a.

Considerando que as diárias reajustam com a inflação, tem um ganho de 4% a mais ao ano e se somarmos a valorização de conservadora de 7% ao ano teremos um ganho de: 20,25% a.a (e sem considerar a economia em viagens!)

Comparando com outros Produtos Financeiros e investimentos

Para se ver se um investimento vale a pena ou não, vale comparar com outras modalidades de investimento. Segue um quadro dos investimentos mais comuns pelos brasileiros:

Fonte: valor.com.br

Conforme vimos a cima, uma cota ou fração imobiliária de uma propriedade compartilhada pode ser mais rentável que a maioria dos investimentos.

Investir em uma cota ou fração imobiliária de uma propriedade compartilhada é muito semelhante a investir em um imóvel.

Porém você se descapitaliza muito menos, o valor é muito menor, ou seja, investe na medida certa e possível e ainda por cima agrega qualidade e economia a suas férias.

Outra grande vantagem em relação a um investimento imobiliário é que a rentabilidade é consideravelmente superior devido ao alto valor cobrado pelas diárias.

Definitivamente vale a pena ter como uma opção de investimento além de garantir melhores férias e qualidade de vida.

Recomendações Extras

Uma propriedade compartilhada é um negócio tanto imobiliário como hoteleiro. No Rio de Janeiro após as Olimpíadas, houve uma super oferta de acomodações, o que fez muitos investidores do setor amargurarem baixos retornos ou retornos nulos.

Quando for investir em uma propriedade compartilhada, deve-se priorizar em uma localidade já consagrada pelo turismo ou com um bom atrativo.

Priorize também o empreendimento que possuir um diferencial, pois caso haja competitividade, ele vai se diferenciar e ainda sim manter diárias e ocupação a um nível elevado dos demais.

Comente aqui abaixo se ficou alguma dúvida sobre esse assunto e até a próxima 🙂.